Rozdělov–Obalovna: projekt, územní studie a smlouva s investory

Obalovna je plánovaná obytná lokalita o rozloze 3,14 hektaru na západním okraji Rozdělova, mezi zástavbou rodinných domů a lesem. Územní studie ÚS21 z března 2021 umožnila na místě kombinaci rodinných, řadových a bytových domů s celkovou kapacitou až 210 bytů a 624 obyvatel. Spor se vedl o hustotu a výšku zástavby, dopravní napojení, zásah do okolí lesa a podmínky smlouvy mezi městem a investory.

Geneze projektu

• 2015: při projednávání územního plánu podali Michal Hudec a Martin Modr námitku proti zařazení Obalovny do plochy SM – smíšené obytné městské. Části námitky bylo vyhověno vytvořením pásu rodinných domů po obvodu lokality; vnitřní část však zůstala určena i pro bytové domy. Odůvodnění vycházelo mimo jiné z toho, že střed území leží výrazně níže než okolní zástavba.
• 2016: změna územního plánu nabyla účinnosti a podmínila další rozhodování zpracováním územní studie.
• 2017: město na dotčených plochách vyhlásilo stavební uzávěru do doby, než budou pravidla výstavby podrobněji určena.
• 2020: vlastník pozemků požádal o pořízení studie. Magistrát připravil její zadání a první verzi ÚS21; změny vlastnických vztahů a možnost napojit lokalitu také východním směrem vedly k aktualizaci.
• březen 2021: magistrát dokončil aktualizovanou územní studii ÚS21. Ta stanovila kapacitu výstavby, výšku domů, uliční síť, parkování a základní řešení technické infrastruktury.
• únor a březen 2022: zástupci iniciativy Kladno 22 podali věcně shodnou připomínku a výzvu ke změně územního plánu i ÚS21. Pod výzvu nejprve získali 426 podpisů; iniciativa později uváděla celkem 462 podpisů.
• 13. června 2022: zastupitelstvo projednávalo první návrh smlouvy s investory. Po vystoupení iniciativy a diskusi o dopravě, kanalizaci, navážce a rozsahu výstavby primátor Milan Volf navrhl bod stáhnout. Pro stažení hlasovalo všech 31 přítomných zastupitelů.
• 20. března 2023: upravenou smlouvu zastupitelstvo schválilo poměrem 23 hlasů pro, 3 proti a 6 se zdrželo.
• červenec 2023: město uzavřelo s investory smlouvu o věcném břemeni pro vodovod a kanalizaci.

Co se mělo v Obalovně postavit

ÚS21 rozdělila obytnou výstavbu na dvě části:

• 5 parcel pro samostatné rodinné domy a 22 parcel pro řadové domy, dohromady přibližně 30 bytů;
• 18 sekcí bytových domů, v každé přibližně 8 až 12 bytů, dohromady nejvýše 180 bytů.

Rodinné domy mohly mít nejvýše dvě nadzemní podlaží. Bytové domy mohly mít tři nadzemní podlaží a ustupující podlaží nebo podkroví. Studie počítala s přibližně 80 venkovními parkovacími místy a 140 místy v bytových domech; parkování rodinných domů mělo být na jejich vlastních pozemcích. Lokalita nebyla rozdělena do etap.

Součástí záměru měly být nové obousměrné komunikace, chodníky, veřejná prostranství, zeleň, osvětlení, vodovod, kanalizace, elektřina, plyn a hospodaření se srážkovou vodou. Studie současně uváděla, že v území kanalizace není a že neprověřila, zda bude kvůli spádovým poměrům nutné čerpání splaškových vod.

Co měli zajistit investoři

Smlouvu město uzavřelo se společnostmi GEOMINING, H.C.M. a WASTEENERGY FUTURE a s Lubomírem Černým a Jiřím Sochorem. Investoři se zavázali:

• na vlastní náklady vyprojektovat, povolit a vybudovat komunikace, parkovací stání, chodníky, veřejnou zeleň a osvětlení;
• vybudovat vodovodní a kanalizační řady a zajistit napojení lokality na další technické sítě;
• upravit pozemky města dotčené stavbou a po dokončení převést sjednanou veřejnou infrastrukturu městu nebo příslušným provozovatelům;
• zahájit příslušnou část prací do 12 měsíců od právní moci stavebního povolení a dokončit ji do dvou let od zahájení;
• dokončit veřejnou infrastrukturu nejpozději do 31. prosince 2027 a předat ji nejpozději do 28. února 2028.

Město nemělo na výstavbu této infrastruktury přispívat. Smlouva neobsahovala bankovní záruku za dokončení celého souboru. Pokuta 1 000 korun za den se vztahovala na prodlení s uvedením dotčených městských pozemků do původního stavu, nikoli na nedokončení celé infrastruktury.

Co požadovalo Kladno 22

Iniciativu zastupovali Miroslav Pekárek, Michal Hudec a Martin Modr. Jejich požadavky se netýkaly pouze smlouvy. Směřovaly také k samotné podobě územního plánu a územní studie:

1. Přeřadit pozemky Obalovny z ploch SM do ploch BI, tedy omezit výstavbu na rodinné domy městského a příměstského typu.
2. Snížit hustotu a výšku zástavby, aby navazovala na okolní čtvrť rodinných domů a směrem k lesu se nezvyšovala.
3. Nevést automobilovou dopravu přes stávající obytné ulice Vítězná, Vašíčkova a Bory Kříže. Pěší propojení iniciativa podporovala, průjezd aut nikoli.
4. Vyřešit kapacitní napojení na Smečenskou ulici a silniční síť mimo úzké ulice rodinné zástavby.
5. Nezasahovat kvůli dopravě do příměstského lesa a zachovat jeho rekreační a ochrannou funkci.
6. Chránit soukromé pozemky v navazujících lokalitách před změnami určenými pro komunikace a veřejná prostranství ve prospěch nových projektů.
7. Neuzavírat plánovací smlouvu bez záruk, že budou splněny také dopravní a další podmínky mimo samotné zastavované území.

Hlavní výhrady

Hustota a výška domů

Kladno 22 porovnalo hustotu nové lokality s okolní zástavbou. U novějších rodinných domů v okolí uvádělo 8,5 bytu na hektar, zatímco studie Obalovny počítala s 66 byty na hektar. Největší rozdíl představovaly bytové domy o výšce 3+1 podlaží uprostřed území obklopeného převážně rodinnými domy.

Změněná výška terénu

Původní kompromis v územním plánu ponechal bytové domy ve vnitřní části lokality také proto, že terén měl být výrazně níže než okolí. Iniciativa namítala, že pozemky byly mezitím navážkou zvýšeny přibližně na úroveň okolních ploch a že ani ÚS21 už se sníženým středem území nepracovala. Podle Kladna 22 tím zanikl jeden z hlavních důvodů pro vyšší zástavbu.

Doprava

Iniciativa odhadovala, že nová lokalita přivede přibližně 400 automobilů. Upozorňovala, že panelová příjezdová cesta od Smečenské ulice nemá oddělený chodník a že spojení přes Bory Kříže, Vítěznou nebo Vašíčkovu by změnilo úzké obytné ulice v průjezdnou trasu. Požadovala kapacitní řešení křižovatky silnic III/23631 a III/23635 se Smečenskou ulicí a zachování neprůjezdnosti stávající čtvrti.

Les a technické sítě

Území sousedí s lesem zvláštního určení a leží v poddolovaném území. Sama ÚS21 označila za riziko možné vyčerpání kapacity inženýrských sítí. Kladno 22 proto odmítalo dopravní zásahy do lesa a požadovalo, aby bylo ještě před smlouvou jasné napojení kanalizace, dopravy a dalších sítí.

Pozemky zahrnuté do smlouvy

Schválené usnesení uvádí parcely 123/209, 138/3, 139/1, 139/5, 139/16, 139/17, 148/1, 148/5, 148/62, 176/1, 317, 318, st. 444/1, st. 1020, st. 1021 a st. 1355 v katastrálním území Rozdělov a parcelu 6373/1 v katastrálním území Kladno.

Investoři a město

Zdroje